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买房时，这些专业术语你看懂了吗？
2011-07-24 15:51:02 来源：
来源：平湖日报
容积率为2.6%，绿化率达到35%……看着这些专业术语，相信肯定有不少购房者似懂非懂，心里一个劲地犯嘀咕。的确，对于普通购房者来说，虽然平时有可能也听说过这些术语，但是不是完全了解其中的含义就难说了。专家认为，这些指标却关系到日后的居住品质，如容积率过高的小区会因为楼层过高而给人压抑感，绿化率过低则会使得小区环境太差，车库率太小会导致停车极为不便。因此，作为购房者，有必要对此有所了解。
得房率：不能盲目追高
一般情况下，得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。其中，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分，套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。正是因为公摊面积是一个可变量，因此专家解释说，对于一些分若干期开发的楼盘，一定要注意得房率的变化。
关于得房率的高低，很多人认为得房率越高越好，包括一些紧凑户型的高层住宅以超过80%的得房率作为卖点，总体来说，是没错的，但得房率也不能盲目追高。以电梯对得房率的影响为例，我们知道多层住宅与小高层、高层住宅的得房率差异主要是电梯占用的公共空间所造成的，如果通过降低电梯配比率的方法来提高得房率，势必会影响居住便利性；如果是通过使用无机房电梯、适当削薄电梯井壁的方法，则能在不影响居住的情况下提升得房率，当然成本也会有所上升。毕竟房屋的价值除了使用面积之外，配套的公建、服务设施也是价值的体现，特别是对豪宅项目来说，豪华的大堂和宽阔的走廊是不可缺少的公共空间。因此，当得房率超过合理的比率时，购房者需要注意辨别这样的高得房率是以牺牲居住品质换来的还是在设计上的突破。
绿化率：谨防偷换概念
绿化率是开发商经常会提及的一个概念，跟容积率一样，也是一项规划指标，可简单表述为规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但目前与之有关的概念还包括绿地率和绿化覆盖率，其中绿地率中的绿地是指“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，因此树的影子也可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能达到60%以上。
有业内人士指出，少数开发商在宣传时只提绿化覆盖率或者绿地率，因为通过一些技术上的处理，均能得到不错的效果，但实际上绿化面积到底有多少，则避而不谈。因此，购房者如果要真正知晓小区的绿化程度，除了要询问绿化覆盖率之外，还要了解规划绿化面积的大小。
容积率：尽量避免高指标
容积率是一个地块的总建筑面积与地块占地面积的比值，比如一个地块占地面积3万平方米，规定最多可建造6万平方米建筑面积，那么最大容积率就是2.0。每一宗地块出让的时候，政府都会根据其功能、位置、人口密度等因素对容积率进行明确的限制，比如在大城市、市中心区域，地块容积率就会较高，在中小城市、郊区则相反。
容积率主要反映了一个地块的居住密度，一般而言容积率是越低越好，比如别墅、排屋地块的容积率大多在1.0左右。容积率是一个明确的指标，开发商无权随意更改。专家建议，购房者一定要选择在适当的区间内选择容积率，如多层不超过3，以小高层居多的小区在4左右，而高层为主的小区不能超过5。
车库率：必须满足基本需求
对于车库率这个问题，估计不少购房者会在有意无意之间给忽略了，而这种疏忽可能会给日后的生活带来不便。
对于居住小区配建的停车位数量而言，通常的规定是：车库（位）数大于小区住户户数的50%。若住宅小区档次较高，住户对停车位的需求会更高。别墅类住宅车库自带，每户拥有车库率达到100%及以上。
专家提醒说，在了解车库率时，一定要了解清楚具有独立产权的车库数量和由人防工程改建而成的地下车库数量。具有独立产权的车库可以购买，由人防工程改建的地下车库只能租赁。
得房率：不能盲目追高
一般情况下，得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。其中，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分，套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。正是因为公摊面积是一个可变量，因此专家解释说，对于一些分若干期开发的楼盘，一定要注意得房率的变化。
关于得房率的高低，很多人认为得房率越高越好，包括一些紧凑户型的高层住宅以超过80%的得房率作为卖点，总体来说，是没错的，但得房率也不能盲目追高。以电梯对得房率的影响为例，我们知道多层住宅与小高层、高层住宅的得房率差异主要是电梯占用的公共空间所造成的，如果通过降低电梯配比率的方法来提高得房率，势必会影响居住便利性；如果是通过使用无机房电梯、适当削薄电梯井壁的方法，则能在不影响居住的情况下提升得房率，当然成本也会有所上升。毕竟房屋的价值除了使用面积之外，配套的公建、服务设施也是价值的体现，特别是对豪宅项目来说，豪华的大堂和宽阔的走廊是不可缺少的公共空间。因此，当得房率超过合理的比率时，购房者需要注意辨别这样的高得房率是以牺牲居住品质换来的还是在设计上的突破。
绿化率：谨防偷换概念
绿化率是开发商经常会提及的一个概念，跟容积率一样，也是一项规划指标，可简单表述为规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但目前与之有关的概念还包括绿地率和绿化覆盖率，其中绿地率中的绿地是指“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，因此树的影子也可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能达到60%以上。
有业内人士指出，少数开发商在宣传时只提绿化覆盖率或者绿地率，因为通过一些技术上的处理，均能得到不错的效果，但实际上绿化面积到底有多少，则避而不谈。因此，购房者如果要真正知晓小区的绿化程度，除了要询问绿化覆盖率之外，还要了解规划绿化面积的大小。
容积率：尽量避免高指标
容积率是一个地块的总建筑面积与地块占地面积的比值，比如一个地块占地面积3万平方米，规定最多可建造6万平方米建筑面积，那么最大容积率就是2.0。每一宗地块出让的时候，政府都会根据其功能、位置、人口密度等因素对容积率进行明确的限制，比如在大城市、市中心区域，地块容积率就会较高，在中小城市、郊区则相反。
容积率主要反映了一个地块的居住密度，一般而言容积率是越低越好，比如别墅、排屋地块的容积率大多在1.0左右。容积率是一个明确的指标，开发商无权随意更改。专家建议，购房者一定要选择在适当的区间内选择容积率，如多层不超过3，以小高层居多的小区在4左右，而高层为主的小区不能超过5。
车库率：必须满足基本需求
对于车库率这个问题，估计不少购房者会在有意无意之间给忽略了，而这种疏忽可能会给日后的生活带来不便。
对于居住小区配建的停车位数量而言，通常的规定是：车库（位）数大于小区住户户数的50%。若住宅小区档次较高，住户对停车位的需求会更高。别墅类住宅车库自带，每户拥有车库率达到100%及以上。
专家提醒说，在了解车库率时，一定要了解清楚具有独立产权的车库数量和由人防工程改建而成的地下车库数量。具有独立产权的车库可以购买，由人防工程改建的地下车库只能租赁。
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